这座省会楼市放大招！“取消公摊”和“现房销售”快速推进

据合肥日报，7月28日下午，安徽省委常委、合肥市委书记虞爱华主持召开专题会议，研究谋划全市房地产工作。

鉴于合肥城区房地产市场依然存在“两个摇号”的良好态势，即房企在肥竞拍土地需要摇号、市民在部分区域购房需要摇号，会议明确要抓紧完善以下工作举措：

一是大胆稳妥推进商品房“现房销售”试点，着力抓好蜀山区和包河区各一个试点项目。

【资料图】

二是为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。

三是“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。

四是大力推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式，尽全力让市民在安置上更早更快更灵活。

五是试行取消商品房的楼层差价率限制，把定价权交给市场。

六是试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证，但严禁捆绑销售。

七是探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证，此举有利于提高地库建设质量，防止赶工期造成地库漏水等问题。

八是落实“全程代办”，全面推进“拿地即开工、开工即开建、交房即交证”。

九是坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度，运用“竞品质”机制，探索竞争性谈判出让方式，优先考虑“四没有”的优质房企：即没有项目“烂尾”、没有项目有“保交楼”任务、没有物业管理出问题、没有项目工程质量问题。

十是要以严密制度加强商品房预售资金共同监管，严防资金挪用。

其中第一点“现房销售”和第二点“取消公摊”，正是当前房地产销售中备受市场关注的两大焦点。

// 现房销售快速推进

“现房销售”并非新鲜话题，早在2016年-2020年，为了抑制土地市场过热和房企非理性拿地，部分城市在土地端设置现房销售条件，但是试点效果一般，有的城市推出一宗地块后就没了下文，有的城市则在推行了一段时间后，改变了土地出让规则。直至去年停贷风波，“保交付”成为重要任务，“现房销售”也在各地加速推动试点。

今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

此后1月31日召开的山东省住房城乡建设工作会议上，据当地媒体报道，2023年山东将出台高品质住宅建设指导性意见，制定《住宅设计标准》，其中提到，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议召开，会议明确，2023年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

值得关注的是北京，从2021年第二轮集中供地，就开始试点竞现房销售面积，目前已经有多宗出让的地块配建了现房销售面积，其中就包括今年最热的经开区亦庄新城X47R1地块，规划建筑面积约17.8万平方米，总成交价79.12亿元，需要配建5.3万平方米现房销售面积。

7月4日，深圳公共资源交易公共服务平台上架3宗宅地，其中宝安新安地块采用“竞地价+竞现房销售面积+摇号”的规则，这也是深圳首次在宅地竞指标阶段采取竞现房销售建面的方式。

深圳开展现房销售试点，是大势所趋，有着积极意义。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，竞争现房销售建面，一方面是当前保交楼难度大，要实时推进现房销售，推动开发商向现房销售转型；另一方面，当前购房者很大一部分更愿意买现房，也应该顺应这部分需求，特别是改善型需求，能承受现房销售带来的成本和价格增加。

此前的6月底，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹曾强调“开展现房销售试点”，如今一线城市深圳跟进，信号意义强。目前，已经有包括深圳、北京、合肥、福州永泰等地试点在土地出让环节设置“现房销售”条件。在业内人士看来，会有越来越多的城市从土地出让环节推动试点现房销售。

据山西省自然资源厅披露，近日，其与山西建投城市运营集团（以下简称“山西建投”）、招商蛇口（太原）投资开发有限公司（以下简称“太原招商蛇口”）、太原中海地产有限公司（以下简称“太原中海”）、山西碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“太原碧桂园”）签署“房证同交”《合作备忘录》。这四家房企承诺，今后在山西省内的新建商品房项目将实现“交房即交证”（购房人在领取房屋钥匙时同步领取不动产权证书，实现住权与产权同步）。

继2022年与太原万科企业有限公司（以下简称“太原万科”）签署“房证同交”“地证同交”《合作备忘录》之后，近期，山西省自然资源厅再与山西建投、太原招商蛇口、太原中海、太原碧桂园签约，进一步探索“房证同交”。

“‘房证同交’相当于给购房人吃了一颗定心丸，大大提振了购房人对楼市的信心，是一项暖民心、解民忧的民生措施。”在山西省自然资源厅发布的新闻稿中，某房地产开发企业代表如是说。

山西省自然资源厅近日披露称，据不完全统计，截至目前该省已有56个县（市、区）推出新建商品房“房证同交”业务，97个县（市、区）积极开展“地证同交”工作。厅相关负责人表示，今年以来，省自然资源厅积极对接企业，主动上门服务，多层面、多维度、多渠道推广宣传。下一步，将在门户网站定期公布全省实现“房证同交”开发项目名录。

与山西省实现首次“政企联动”的万科，公司管理层此前曾在2022年中期业绩会上披露，30个城市公司的94个交付批次实现“交房即交证”，占全部交付批次的35%。

近期，碧桂园透露今年将推行“现房销售”政策，具体操作为购房者以较低比例楼款即可锁定心仪房源，待预售房源完工后，客户可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。公司称，目前多个项目正在推行“现房销售”政策，从销售数据来看，各项目到访量和销售量较同期获得提升。接下来将在辽宁、湖南、河北、内蒙古等省及自治区持续落地“现房销售”政策，希望通过此政策来帮助客户对抗市场的未知和风险，缓解客户观望情绪，加速恢复市场信心，促进市场平稳健康发展。

// “公摊面积”能否取消？

近年来，关于取消公摊面积的声音从未间断。2022年两会期间，全国政协委员洪洋表示，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象。取消公摊面积，可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中，让老百姓明白付费，放心购房。2021年两会期间，全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案。

据时代周报此前报道，合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，关于公摊面积，如果开发商能够实现公开公示，并且真实用到购房者生活居住本身，没有私自盈利，就是合理的公摊，没必要取消。

央视新闻去年8月曾报道，在业内人士看来，取消“公摊面积”不可能一蹴而就，甚至会影响到购房者的权利。《商品房销售管理办法》中明确指出：分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

中国香港被认为是“公摊”的发源地，中国内地的期房预售、卖公摊面积等模式，都是上世纪90年代借鉴自香港，但香港已于10年前正式废除了公摊模式。从2013年起，香港的新房销售必须按照实用面积标注，否则将被罚款100万至500万港币、判处3至7年监禁，针对存量房售卖，政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。从国际经验来看，“取消公摊”也已经是大势所趋。

据中国经营报，近年来，中央以及地方也曾尝试就“取消公摊面积”提出征求意见或提议。

早在2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于〈城乡给水工程项目规范〉等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

2022年8月24日，内蒙古自治区住房和城乡建设厅答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称，“我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。”

近年来也有人大代表以及政协委在提出“取消公摊面积”的议案和提案。

时至今日，取消“公摊面积”未在全国得到落实。

// 多地已实施房票安置政策，有助于去库存、稳房价

针对此次发布政策中"推动货币化安置、房票安置等多元化安置方式"，也引起不少人关注。

今年以来，全国不少城市探索并实施了房票安置政策。今年3月，福建省政府出台《巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施》，提出"实施房票安置，对于使用房票在规定期限内购房，房地产企业和属地政府给予团购优惠和购房补助"。目前，福州、厦门等地已开始实施房票安置。

对于此次合肥提出房票安置，有业内人士分析，房票曾在2016年以来的房地产去库存中发挥重要作用。如今合肥市推出房票安置除了满足被征收人多样化安置需求，也是去库存、稳房价的举措。

另一方面，针对此次发布政策中，探索房地产项目地下车库整体验收合格，即可办理预售许可证的措施。业内人士称，"现在不少开发商为了赶工期，地下车库的质量难以得到保障，导致地下车库的矛盾纠纷频发。"业内人士表示，地下车库整体验收合格再办预售许可证可以促进开发企业注重地下车库的建设，提高老百姓的居住品质。

Wind综合每日经济新闻、合肥日报、中国经营网、新京报、大皖新闻等